Quelle fiscalité choisir pour votre activité ?
Entreprise individuel, SARL, LMNP, … quelle est la meilleure formule adaptée à votre activité ?
Il faut d’abord bien comprendre que chaque formule a ses avantages et ses inconvenants. Le choix des statuts de votre activité dépend en réalité de l’objectif que vous vous fixer. Si vous avez en tête de revendre rapidement (- de 5 ans) ou si vous voulez conserver et transmettre à vos enfants, le montage sera bien différent.
Si votre objectif et la création d’un statut de salarier pour améliorer vos cotisation retraite en vu de percevoir une meilleure pension ou si votre objectif est d’avoir le minimum de fiscalité sur vos loyers, évidemment, vos choix seront différents.
Il est important de savoir que vos choix d’aujourd’hui vont avoir un impact essentiel sur votre fiscalité d’aujourd’hui et de demain (à la revente).
Les structures les plus courantes sont :
- Une SCI + une société d’exploitation
- LMNP/LMP
SCI + société d’exploitation
Vous êtes patron des 2 structures, l’idée est de séparer la partie immobilier de la partie exploitation.
Pendant l’exploitation : la société d’exploitation loue un local pour y effectuer son activité commerciale. La société d’exploitation verse donc un loyer à la SCI. Au niveau comptable, il s’agit donc d’une charge pour la société d’exploitation mais également d’un actif pour la SCI (fiscalisable).
Le gros avantage de ce montage est le fait de pouvoir revendre une exploitation ET un immo…
L’inconvenant et que pendant l’exploitation, vous aurez une double comptabilité à tenir et donc une double fiscalité.
La SCI à l’IR supportera une fiscalité au réel avec en actif les loyers et en passif le crédit et les charges. En revanche, le régime des plus-values sera le même que celui de la détention en direct avec des abattements pour durée de détention dès la 6ème année. La SCI à l’IS aura l’avantage d’ajouter un amortissement au passif (et donc de diminuer le bénéfice imposable). En revanche, à la revente, les amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value. La SCI à IS aura aussi la contrainte d’une double fiscalité sur vos bénéfices (celle de la société – 15% + la vôtre à la distribution) et donc potentiellement la double charge de comptabilité.
LMNP/LMP
Cette formule parait bien intéressante, non seulement vous profitez d’une fiscalité sur vos bénéfices, pendant l’exploitation, lié uniquement à votre tranche marginale d’imposition. Mais aussi vous pouvez amortir votre bien.
En fait, vous fonctionnez comme une SCI à l’IS pour ce qui est du calcul du bénéfice imposable (donc Loyers – Charges – amortissement).
Un seul exercice comptable, imposition sur les plus-values identique à celle des particuliers donc avec un avantage possible pour durée de détention (à partir de la 6ème année). En revanche, lors de votre cession d’activité vous n’aurez rien d’autre qu’une capitalisation immobilière à vendre… Pas de création de fond donc rien à revendre.
En conclusion, il n’y a pas vraiment de formule ou de « package idéal ». Chaque montage a ses avantages et ses inconvénients avec lesquelles vous devrez composer pour construire le montage adapté à votre situation.
